不可错过的大厅装修策略有哪几点

一、房价的本质：

首先我们讨论这个问题的时候需要有一个认识的起点。就是说房价本质的长期决定因素是什么?如果我们把很多扰动的因素抛开的话，可以说有几点对它来说是。比较决定性的因素，无非也就是经济增长，人口包括人口的质量结构以及产业，那这三点那不是孤立的因素。三者是高度正相关的。

经济增长、人口及其结构、产业(高度相关);货币(对商品的标价)

在这个长期的基础上，房子有一个比较特殊的属性。就是它既有消费的属性又有投资的属性，并且呢从消费上来说。它属于一种耐用品，就是这个东西可以用很长时间。那么用很长时间，我在买的时候就有一个时间的可选择性。我们可以把它叫做跨期地带，所以这就造成我要买一个房子我可以选择。提前两年或者延后两年!虽然说可能五年以内这个需求比较刚性。但是我早两年晚两年还是可以的，导致消费者他能够在这个买房的时间点上有弹性。另外的从投资属性上来说，它会有一个预期的自我实现机制。所以造成了买涨不买跌的现象。

房子属于耐用品。具有时间的选择性，跨期可替代。消费者买房的时间点有弹性。

有预期的自我实现机制，造成了“买涨不买跌”的现象。

二、有关房价的常见误区：

所以，如果我们希望能够相对比较客观和科学的分析这个问题的话。我们可能知道大家都说房价只涨不跌这种人云亦云不可取。但是为什么看到那么多关于这方面的所谓专家。之前说了那么多话都出错了呢，有各种各样的国际比较。最后都没有实现呢，可能这里面有几个常见的误区。

1、拿绝对房价来比

比如说常见的误区之一就是拿绝对的房价来比。如果拿我们的北京上海和美国的一些是国际化的都市来比，你说他们比我们富裕吧，比我们发达吧，为什么他们的价格比我们还要低呢?那我们是不是就一定有泡沫呢?嗯，这种比较出现的最大的问题是忽略了各国他自己的一些因素。也就是结构性因素的差异，这里面最典型的，比如说就是土地制度的差异。

是不是比我们发达的城市就一定比我们房价高?除了社会科学研究的不可知性以外，还忽略了各国的结构性因素差异。

比如土地制度：建设用地比例(北京30%、新加坡90%)、建设用地中住宅用地比例(纽约72、北京28)均大幅低于美国等发达国家，中国的收储制度使政府牢牢把握土地供应量。

那在建设用地中住宅用地的比例又有少了一大截。在纽约这个数是百分之七十二，北京百分百二十八，也就是说。北京的房土地里面可以用来盖住宅的只有百分之三十乘以百分之二十八。大家可以自己算下这两个乘起来以后我们这个比例比别人差多少。

2、拿房价负担倍数比

有人说发达国家一个人的平均收入，10年能买一套房子，在中国可能要30,40,50年。

对于一个地区的平均收入多少年可以买一套房子?

比如收入差距：收入差距越大的地区，中心城市相对房价越高。

另外因为我们的特殊国情，在收入统计这一块有相当大一块灰色的收入。很多人买房的钱不是来自工资，所以如果单看。住房的价格处于工资这个数据跟其他国家比的话也有一定的不合理性。

3、拿租金收益率比

第三个常见的误区就是用租金收益率来作比较，也就是说如果我买一套房子。收租金的话，他这个回报率有多少?现在中国的这个租金收益率住房大概是在百分之二到百分之三之间。这个数是低于我们的无风险利率也就是国债收益率百分之三左右的水平。以及银行的贷款利率百分之四左右的水平，这个看起来。确实是有一点不合理，因为一个正常的经济体的话他的。租金的收益率是不应该低于无风险收益率的。

那问题出在哪里呢?

我们可以这样理解，在一个比较成熟稳定的经济体里面。他的房子是一个偏固定收益类的资产，所以它的收益率。租金收益率应该一个偏固定收益也就类似债券的角度去看!比如说像美国百分之五的回报率。相对于他更低的国债利率要低很多的国家利率是合理的，但是对于一个成长中的经济体来说，全社会都在享受增长的红利房价中自然就包含了合理上涨的预期。并且这种上涨预期一直在实现，因此给予住房持有人一种低于无风险收益率的租金收益率是合理的，因为他还有涨价的回报。

但是当有一天，如果房价停止上涨。这注定收益率是需要逐渐的回归到一个在无风险收益率之上的水平的。以上说了这么几点误区，其实并不是说这些指标比较没有意义。事实上我刚刚提到的几个指标都是非常重要的指标，而且是在房地产研究领域里面。不得不看的指标，我把它放在这里说只是希望大家能够不要割裂的来看，就是不要每个单独的因素一听到别人说比较是怎么样的，就直接下结论，因为这背后的机制比较复杂。

这样我们有了这些基础的认识以后，现在回答大家比较关心的问题。就是我们现在处在什么样的阶段，比如说从长期来看还是从短期来看，我们现在房价还会涨还是跌。还是说现在应该做什么样的决策，当然我也不得不再次强调一下。在这个阶段呢，这部分的内容，其实它是具有很强的主观预测性和概率上的意义的，而不是说我能够预知后事，所以希望大家。不要把它当成一个就是确定性的以后会怎么样?我希望能够给大家能够提供一些参考。

三、房地产现在处在什么阶段?长期视角(行业生命周期)

如果我们回溯一下整个中国的住房市场发展这三十年。基本上可以看到，我们国家是1998年进行的住房市场改革，在98年之前中国是没有房地产市场的，只有计划分配，那98年以后呢，一直到今天我们可能看到房价都在一个相对于比较快速的增长阶段。这个周期可能已经超过了一个传统的十八年或者二十年这样一个周期，但是并不代表不合理。因为过去的这三十年，我们是处在工业化和城市化的叠加状态。在这个状态下经济高速增长，房价增长是合理的。另外呢，还有一点是房子，房子的货币化。

如果看总量指标，中国经济增速跟人口已经到了拐点的一个位置。

经济增速从高速下台阶到中速的已成共识。关于人口问题，人口形势严峻，很多发达国家面临人口缩减的难题。总人口拐点大概在2020年就会出现，劳动年龄人口拐点大概在2015年就出现。

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